menu contact phoe
phone טלפון לייעוץ ראשוני 072-2613633
 
 

נדל"ן - מקרקעין

במשרדנו קיימת מחלקה ייעודית בתחום הנדל"ן המטפלת בין השאר גם בכל התחומים הקשורים לה. בין היתר מטפלת מחלקה זו בעריכת הסכמי מכר ושכירות, תביעות לסילוק יד, השגת גבול ועוד. מחלקה זו מתמחה במכירה ורכישה של נכסים באזור יהודה ושומרון.

המחלקה מנוהלת על ידי שותפה עו"ד הראל חסון שהינו חבר מליאה במועצה אזורית שומרון.

תחומי העיסוק במחלקת  - נדל"ן  - מקרקעין :

  • עסקאות מכר ורכישה מקרקעין
  • עסקאות מכר ורכישה ביהודה ושומרון
  • הסכמי שכירות
  • תביעות סילוק יד ו/או השגת גבול
  • מיסוי מקרקעין – מס שבח, היטל השבחה, מס רכישה
  • עסקאות קומבינציה

צריכים חוזה לדירה ? חוזה מכירה או חוזה רכישה, אתם בעלים של קרקע עם זכויות בניה?

עסקת מקרקעין היא על פי רוב העיסקה הגדולה ביותר שאדם עושה בחייו, ישנה חשיבות גבוהה לגשת לעסקת מקרקעין מוכנים, עם גב יציב וליווי אישי על מנת לקבל את התוצאה הטובה ביותר עבורנו ולהימנע ממצב בו יקופחו זכויותינו.

להלן מספר שלבים לפיהם כדאי ורצוי לרכוש/למכור דירה בליווי ע"י עורך דין :

להלן פירוט תמציתי של המסלול לדירתך שאמור לסדר לכם את הדברים בראש בצורה מיטבית.

שלב 1 קבלת ההחלטה – קבלו החלטה ומצאו את האזור האהוב עליכם כמובן לפי התקציב שלכם ולא לשכוח הוצאות נוספות ( מס רכישה, מס שבח, שמאי של הבנק, שכ"ט עו"ד, מתווך וכדומה).

שלב 2 התקשרות עם עורך דין  – מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין בשלב מוקדם ככל האפשר על מנת להתייעץ עמו בנושאים שונים שיסייעו לכם בקבלת ההחלטות כגון היבטים הקשורים במיסוי ותכנוני מס, היבטים הקשורים במשכנתא, קבלת ייעוץ  ובדיקות ראשוניות ביחס לדירה ו/או דירות שעומדות על הפרק, ליווי בשלבי המשא ומתן ועוד. למשרדנו ניסיון רב שנים בעסקאות מקרקעין ובעל קשרים ענפים ורבי שנים עם מומחים שונים בתחום זה וככל שתפנו אלינו מוקדם יותר כך תועלו לדעת את התמונה המלאה לעסקת חייכם.

 שלב 3 קבלת אישור עקרוני למשכנתא - מומלץ לקבל אישור עקרוני מבנק למשכנתאות על מנת שתוכלו לדעת מראש מהו התקציב שיעמוד לרשותכם לרכישת הדירה.

שלב 4 חיפוש דירה לרכישה – בשני דרכים חיפוש עצמי (יד 2 נדל"ן, אינטרנט, מודעות בעיתון) ו/או התקשרות באמצעות מתווכים. לאופציה השניה יש עלות דיי גבוהה דמי תייול עולים בין 1-2% משווי העסקה.

שלב 5 מכירת הדירה הישנה – (למי שיש) צריך להיעשות במקביל ואגב ישנן השלכות של מיסוי במכירת דירה ישנה ורכישת חדשה חשוב מאוד וניתן להיוועץ בעורכי הדין של משרדינו כדי לקבל הסבר מפרט בעניין זה.

שלב 6 התחילו משא ומתן – לחתום על זיכרון דברים או לא? אנו לא ממליצים לחתום על זיכרון דברים תרצו לשמור לעצמכם את הדירה שמצאתם התקשרו אלינו לקבל עצה חכמה שלא תגביל אתכם לפני החתימה על חוזה מכר.

שלב 7 בצעו בדיקות מקדמיות – פנו לעורך הדין שלכם  - אלינו - על מנת שנבצע עבורכם בדיקות מקדמיות בנוגע לדירה לרבות בדיקת המצב המשפטי והמצב התכנוני של הדירה

שלב 8 התקדמו לחתימה על הסכם - במידה והדירה מוצאת חן בעיניכם ולא התגלו בעיות מיוחדות בבדיקות המקדמיות הרי שרצוי לחתור לחתימה על הסכם בהקדם האפשרי.  משרדנו המתמחה בתחום המקרקעין יודע לקדם עסקאות, להתגבר על מכשולים ולפתור בעיות.

שלב 9 בחירת הבנק המתאים לקבלת משכנתא – לאחר שיש ברשותכם אישור עקרוני לקבלת משכנתא בהחלט מומלץ לנסות למצוא את העסקה הטובה ביותר עבור המשכנתא שלכם.

שלב 10 החתימה על הסכם מכר - מה צריך לשים לב שחותמים על הסכם לרכישת דירה?

במועד החתימה ימסור הקונה שיק בנקאי לפקודת המוכר ו/או עורך דינו. השיק יוחזק בנאמנות עד לאחר רישום הערת האזהרה ואז יימסר על ידי עורך הדין של המוכר לקונה .

שלב 11 רישום הערת אזהרה – לאחר החתימה על הסכם המכר ירשום עורך הדין של הקונה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. מומלץ לרשום את הערות האזהרה ו/או משכון במהירות האפשרית.

שימו לב  - לעיתים לא ניתן לרשום הערת אזהרה או שהדבר לוקח זמן אך גם לכך יש פתרונות טובים יחסית כגון רישום משכון וכדומה. ראה גם רישום באזור יהודה ושומרון.(לינק ) למשרדינו ניסיון רב ופתרונות גם לסוגיה זו.

שלב 12 דיווח לרשויות המס – בתוך 30 יום ממועד החתימה על הסכם המכר ידווחו עורכי הדין של הצדדים על העסקה לרשויות המס. 

שלב 13 תשלום מס רכישה – החיוב במס רכישה יעשה בשלב הראשון בהתאם לשומה העצמית שנערכה על ידי עורך הדין של הרוכש.

מחשבון מס רכישה (לאתר מיסוי מקרקעין למחשבון)

שלב 14 טיפול בקבלת המשכנתא –

מומלץ להתחיל בתהליך קבלת המשכנתא בסמוך למועד שבו נחתם הסכם המכר. מדובר בתהליך בירוקרטי שעשוי לקחת מספר שבועות ובמקרים מסוימים אף יותר. חשוב לפעול באופן מיידי ובזריזות שכן עד לסיום התהליך לא יאשר הבנק את ההלוואה והנפקת השיק הבנקאי לפקודת המוכר והדבר עשוי להביא לאיחור בתשלום והפרת ההסכם. הרוכשים נדרשים להמציא את הסכם המכר ומסמכים רבים נוספים, שמאי של הבנק בודק את הנכס, מבקר בו פיזית וכן בודק את המצב המשפטי והתכנוני ובהתאם לכך מוציא חוות דעת שמאית. בנוסף תידרשו לרכוש פוליסת ביטוח חיים. לאחר אישור המשכנתא ותנאיה. תידרשו לחתום על מסמכי ההלוואה ולאחר מכן יונפקו מסמכים לשם רישום הערת אזהרה לטובת הבנק נותן המשכנתא. על מסמכים אלו יידרש לחתום המוכר.

שלב 15 תשלומים נוספים על חשבון הדירה – פריסת לוח התשלומים ממועד החתימה על הסכם המכר ועד למועד מסירת החזקה הינה עניין שנתון למשא ומתן בין הצדדים ולאחר החוזה נחתם משרדינו ממליץ לפעול לפיו ורק לפיו ולא לשנותו על אף שיתכנו הסכמות גם לאחר החתימה. משרדנו ינחה אתכם כיצד לפעול בכל שלב משלבי העברת הכספים.

שלב 16 רישום הערת אזהרה לטובת הבנק הממשכן – כאשר ההליך מול הבנק למשכנתאות מסתיים והרוכשים חותמים על מסמכי ההלוואה מנפיק הבנק למשכנתאות כתב התחייבות שמכוחו נרשמת הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנק למשכנתאות. הליך שבדרך כלל מונחה על ידי משרדינו, יועץ המשכנתאות והבנק.

שלב 17 מעבר דירה (בשעה טובה) – מומלץ להתארגן זמן רב מראש לקראת מועד מסירת החזקה  ומעבר הדירה. יש צורך בבחירת חברת הובלה, לארוז, לתאם העברת טלפונים, אינטרנט וכבלים. שינוי כתובת לדואר ועוד.

שלב 18 התשלום האחרון – קבלת החזקה בדירה - התשלום האחרון נמסר למוכר על ידי הקונה במועד מסירת החזקה וכנגד מסירת המסמכים הדרושים לצורך ביצוע העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין.  עם ביצוע התשלום מעביר המוכר את יתרת המסמכים לצרכי הרישום. בדרך כלל הליך שמתבצע בין עורכי הדין.

שלב 19 מסירת החזקה – לעיתים קרובות במועד המסירה: יערך פרוטוקול מסירה, תבוצע קריאת מוני חשמל ומים וכן תתבצע העברת חשבון ומונים בחברת החשמל.

שלב 20 רישום הדירה בלשכת רישום מקרקעין טאבו - מועד רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין נעשה על ידי עורך הדין של הקונה.

משרדינו מקפיד לעמוד ביעדיו ולרשום את הדירות של לקוחותיו מהר ככל הניתן והדבר מאפשר ולסיים את העסקה בהצלחה.

נותר רק להמתין להזמנתכם לחנוכת הבית....

לקבלת הצעה ממשרדינו לעריכת חוזה שכירות/מכירה/השכרה  של נכס מקרקעין, וכן לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר מיידי עם משרדינו.

עסקאות מקרקעין ביהודה ושומרון

חשוב להבין, כי בעת חוזה מכירה או חוזה רכישה לנכס ביהודה ושומרון, על אף שמדובר במחוז הנתפס כאחד ממחוזותיה של מדינת ישראל, בפועל קיימים הבדלים רבים בין מחוז יהודה ושומרון לבין מחוז אחר בישראל, בכל הנוגע לתחום המקרקעין,  וזאת בגלל מעמדן המשפטי של רשויות רבות במחוז יהודה ושומרון אשר אינו דומה למעמדן המשפטי של רשויות אחרות במדינת ישראל . אין ספק כי טיפול ברכישה /מכירה של נכס באיזור זה מצריך ידע ספיציפי ואופן טיפול ייחודי על ידי עורכי דין הבקיאים במקרקעין בכלל ובאיזור יהודה ושומרון בפרט ולכן, חשוב ביותר לבצע את עיסקת המקרקעין באמצעות עורך דין הבקיא בכל חוקי המס באזור בכלל ובישוב הספציפי בו מתעתדים לרכוש הנכס, בפרט.

משרדנו מעניק שירותים משפטיים לתושבי יהודה ושומרון ולרוכשי דירות באזור, בכל נושא המקרקעין, בהיותו משרד המתמחה בנכסים שביהודה ושומרון, בעל ניסיון רב בליווי עסקאות במחוז ובקיא בכל החוקים והפרטים אשר והאלמנטים הייחודיים לאזור זה. כמו כן, למשרדינו היכרות מעמיקה עם כלל הגורמים הרלוונטיים במחוז, העוסקים במלאכת רישום הנכסים והסדרתם. עוד, משרדינו מתמחה בתחום מיסוי המקרקעין תוך דגש על נושא המיסוי בנכסים המצויים במחוז יהודה ושומרון.

לקבלת הצעה ממשרדינו לעריכת חוזה שכירות/מכירה/השכרה  של נכס מקרקעין, וכן לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר מיידי עם משרדינו.

מיסים במכירה או רכישה של דירה

המיסים המוכרים ביותר בהליך של מכירה או קניה של דירה הינם :

  • מס רכישה: מס שישולם על ידי הקונה ברוב המקרים. משולם לפי מדרגות מס במידת הזכאות או לפי מספר הדירות שבבעלותכם.
  • מס שבח: על דירה יחידה יש פטור בדרך כלל, המס ישולם על ידי המוכר ברוב המקרים.
  • היטל השבחה: בהרבה מקומות איננו משולם (מס תלוי רשות מוניציפאלית ותוכניותיה), מס שישולם על ידי המוכר או הקונה תלוי במועד הכניסה לתוקף של תוכנית העירייה בו נמצא הנכס.
  • ישנן מיסים נוספים נדירים יותר שקשורים באופן אינדיוידואלי לכל לקוח ולקוח לדוגמא : במידה ואתה מתעסק בנדל"ן (מוכן קונה ומתפרנס מזה), יתכן ותצטרך לשלם מיסוי רגיל על העסקאות ולא לפי חוק מיסוי מקריקעין.

לעורכי הדין במשרדנו פתרונות מיסוי חוקיים, יצירתיים בתחום המיסוי במקרקעין, הנכם מוזמנים ליצור קשר עם אחד מעורכי הדין כדי לקבל ייעוץ ראשוני בחינם.

הסכם שכירות – תביעות פינוי

כיום קיימת חשיבות ראשונה במעלה לעריכת הסכם שכירות מפורט, אשר יביא בחשבון את מירב האלמנטים החשובים על מנת לבטא נכונה את רצונם האמיתי של הצדדים לחוזה, בצורה שתמנע פגיעה בזכויותינו.

עורך דין העוסק בתחום המקרקעין, המנוסה בניסוח הסכמים מסוג זה, ידאג לשלב בהסכם השכירות סעיפים אשר יגנו על המשכיר, וימנע ככל הניתן כל נקודת חיכוך אפשרית עם השוכר.

אנו ממליצים לערוך חוזה שכירות או הסכם שכירות באמצעות עורך דין שכן הוא ידע טוב כיצד לשמור על זכויותיכם.

כיצד לפעול כששוכר הדירה מסרב להתפנות?

הדרך החוקית לפנות שוכר שאינו משלם את דמי השכירות, אך ממשיך להתגורר בדירה, היא על-ידי פנייה לבית המשפט בהליך של סדר דין מקוצר.

משרדנו מייצג משכירי דירות בעריכת הסכמי שכירות או שוכרים בליוווי משפטי ורם החתימה על הסכם השכירות, ומעניק שירות משפטי באיכות הגבוהה ביותר, בתחכום ויצירתיות תוך מתן פתרונות "מחוץ לקופסה" והכל תוך שמירת יושרה ואתיקה, ובשכר טרחה קבוע והוגן.

תביעות לנזקים למבנה ותכולה של דירה או תביעות ביטוח  -

במסגרת התמחות משרדינו בתחום המקרקעין אנו מזמינים אתכם ליהנות מהידע הרב שרכש משרדינו עם השנים גם בנושא תביעות מבנה ותכולה הן כנגד קבלני בניה והן כנגד חברות הביטוח.

משרדינו מתמחה בתביעות כנגד קבלני בניה אשר לא בצעו את עבודתם כראוי ולא עומדים בדרישת החוק. גם קבלני תמ"א 38 שלא עמדו במילתם או הפלו את הלקוחות שלנו לא יקופחו ויקבלו את כתב התביעה עד ביתם.

אתם מוזמנים לפנות אל משרנו בכל שאלה בנושא נזקים למבנה דירתכם.

לקבלת הצעה ממשרדינו לעריכת חוזה שכירות/מכירה/השכרה  של נכס מקרקעין, וכן לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר מיידי עם משרדינו.

*מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי.

 

 

 

 

התקשרו עוד היום לקבלת ייעוץ - 072-2613633
למעלה
ווצאפ